SAPER VIVERE INSIEME

Se avete la fortuna di abitare soli soletti in una villetta indipendente, magari immersa nel verde, questo discorso non vi riguarda. Ma se nel vostro stesso edificio ci sono altri appartamenti e altre famiglie, se insomma abitate in un condominio, avrete già scoperto che la convivenza non è sempre facile.
C'è chi vuole parcheggiare l'automobile nel cortile e chi invece vuol coltivarci un orto. Chi propone di abbellire il palazzo e chi lo lascerebbe andare in malora pur di non sborsare una lira. I freddolosi che vorrebbero il riscaldamento acceso tutto il giorno e i calorosi che ne farebbero a meno del tutto.
Insomma, un solo palazzo, ma tante teste, e metterle d'accordo è spesso un'impresa impossibile. E allora si litiga, si alza la voce, si va a finire in tribunale. Magari per questioni in apparenza piccole piccole (il bucato steso che fa ombra al dirimpettaio, il vaso che gocciola, l'antenna TV che dà fastidio), importantissime per chi le subisce ogni giorno.
Ma come si fa a capire chi ragione e chi ha torto? Quali le regole di legge (e di buon senso) da seguire?

LE LEGGI

Vediamo quali sono le leggi e le norme che riguardano il condominio.

Codice civile: qui si trovano i principi fondamentali del vivere comune in un edificio. Gli articoli del codice civile dal 1100 al 1116 riguardano la comproprietà (comunione) in generale, quelli dal 1117 al 1138 il condominio vero e proprio. Altri chiarimenti si trovano nelle Norme di attuazione del codice civile, negli articoli dal 61 al 72.

Altre leggi: oltre al codice, alcune leggi speciali toccano da vicino il condominio. Di seguito vi indichiamo quelle che vale la pena di ricordare:

· legge n. 13/89 sul superamento delle barriere architettoniche;

· legge n. 122/89 (legge Tognoli) in materia di parcheggi;

· legge n. 46/90 sulla sicurezza degli impianti;

· legge n. 10/91 e Dpr n.412/93 sugli interventi di risparmio energetico;

· leggi n. 457/78 e n. 179/92 sugli interventi edilizi.

Ordinanze comunali: i proprietari di casa devono anche tener conto dei regolamenti comunali edilizi, di igiene, di polizia urbana, diversi da città a città.

Regolamenti di condominio: sono le regole che ogni singolo condominio decide di darsi, e che in certi casi (nei regolamenti "contrattuali") possono prevalere sui principi generali del codice. Ne parleremo nel dettaglio più avanti.

Sentenze: le decisioni della magistratura, in molti casi, indicano la strada per applicare le leggi in modo corretto.

Consuetudini: spesso, la soluzione più semplice è ripetere quello che è stato fatto in passato (purché non sia contrario alla legge). Alcuni "usi" locali sono formalizzati e registrati per iscritto presso le Camere di commercio.

Vado "a regolamento"!

È la "magna charta" di ciascun palazzo. Il regolamento condominiale ci dice cosa si può fare e cosa no, chi deve pagare e in che misura, e altro ancora.
Ciascun condominio può, in certi casi deve, avere un suo regolamento. Lo prevede l'articolo 1138 del codice civile: "Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione... Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni".

Il regolamento contrattuale

Quando parliamo di regolamento di condominio, occorre specificare a quale esattamente ci riferiamo. Esistono infatti due tipi diversi di regolamento: quello contrattuale e quello d'assemblea.
Il primo è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari all'unanimità. È citato (a volte anche allegato) negli atti di acquisto di ciascun appartamento.
Chi compra casa lo deve leggere e approvare. E farebbe bene a leggerlo con attenzione.
Il regolamento contrattuale può contenere vere e proprie limitazioni e vincoli al diritto di proprietà dei singoli. Dispone inoltre le regole per l'uso delle parti comuni, l'amministrazione condominiale, la suddivisione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio.
Cambiare il regolamento contrattuale non è semplice: occorre che tutti - proprio tutti - i proprietari siano d'accordo e approvino la modifica per iscritto, firmando il documento.
Se il regolamento incide sui diritti di proprietà, le firme devono essere autenticate da un notaio, che provvederà anche alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari del regolamento modificato.

Il regolamento d'assemblea

Stabilisce regole per l'uso delle parti comuni e dei servizi e per la civile convivenza tra i condomini (ad esempio: gli orari in cui è consentito giocare nel cortile). Per approvarlo o per modificarlo non occorre l'unanimità, ma serve comunque una maggioranza qualificata (vedi tabelle dei quorum).
Sono tenuti a rispettare il regolamento sia i proprietari che gli inqiiilini, anche se non lo hanno votato e anche se quando sono andati ad abitare nell'appartamento - non ne erano a conoscenza.
Il consiglio, sia ai proprietari che agli inquilini, è di leggere il regolamento condominiale prima di andare ad abitare in un palazzo: si eviteranno sorprese e si saprà come comportarsi. Il regolamento d'assemblea è, in un certo senso, meno forte di quello contrattuale, perché può riguardare solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condòmini su queste parti e sui beni di proprietà individuale, quali risultano dagli atti di acquisto o da accordi privati.

Derogare o non derogare, questo è il problema

Il regolamento condominiale può discostarsi dal codice civile? La risposta è: sì e no. Solo il regolamento contrattuale o l'assemblea con l'approvazione di tutti i condomini può derogare alle norme del codice. Ad esempio, stabilendo un criterio di ripartizione di alcune spese diverso da quello fissato in generale dalla legge. Alcuni articoli del codice, poi, sono assolutamente inderogabili. Questi sono:

· l'impossibilità di sottrarsi all'onere delle spese (art. 1118 c.2);

· l'indivisibilità delle cose comuni (art. 1119);

· la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti (art. 1132);

· i requisiti di validità ed efficacia delle assemblee (art. 1136);

· la procedura di impugnazione delle delibere (art. 1137);

Sono inderogabili anche i seguenti articoli delle "Disposizioni di attuazione del codice civile)":

· art. 63, che regola l'azione per ottenere il pagamento dei contributi e pone la relativa sanzione;

· art. 66, che regola le convocazioni ordinarie e straordinarie dell'assemblea;

· art. 67, che autorizza il condòmino a intervenire all'assemblea mediante rappresentante e regola il diritto di voto nei casi di proprietari pro-quota e di usufruttuario;

· art. 69, che autorizza in determinati casi la revisione o modifica dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano, anche nell'interesse di un solo condòmino.

Il regolamento d'assemblea in pratica

Ecco alcuni consigli pratici per la redazione del regolamento interno del condominio:

· dotare tutti i condomini di una copia del regolamento proposto (esistono diversi schemi di base già pronti, disponibili presso le associazioni dei proprietari di immobili o degli amministratori di condominio);

· in assemblea, citare i singoli articoli, e riportare sul registro dei verbali l'elenco degli articoli approvati tali e quali, nonché le modificazioni e integrazioni che si rendessero necessarie, in base alle caratteristiche del condominio;

· considerata l'importanza che riveste il regolamento condominiale, conviene sempre farsi assistere da un tecnico competente che, dopo aver esaminato le caratteristiche dell'edificio, aiuterà nella stesura del regolamento;

· un regolamento incerto, impreciso, incompleto, se non addirittura lesivo dei diritti sulle proprietà private, porterà inevitabilmente a dissapori, contrasti, ricorsi alla magistratura.

Se le nuove regole non piacciono

Chi non è d'accordo con alcuni punti del nuovo regolamento di condominio e li ritiene illegittimi, può fare ricorso al giudice, che potrà sospendere l'entrata in vigore del regolamento in attesa della sentenza.
L'impugnazione deve essere fatta: entro 30 giorni dalla data della delibera se a presentare ricorso è un condòmino dissenziente, entro 30 giorni dalla data in cui si è ricevuta la delibera, nel caso dei condòmini assenti.
Trascorsi questi termini senza che il regolamento sia stato impugnato, esso avrà effetto per tutti i condòmini.
Se però il regolamento contiene norme illecite o impossibili o contrarie al titolo di proprietà, deve considerarsi affetto da nullità radicale e potrà essere impugnato in qualsiasi momento.

A ciascuno i suoi millesimi

Un altro documento fondamentale del condominio è la tabella dei millesimi di proprietà.
Serve a calcolare la corretta ripartizione delle spese condominiali fra tutti i proprietari e a verificare le maggioranze richieste per ogni delibera. La tabella millesimale indica infatti il "peso" o, per meglio dire, il valore di ciascun appartamento rispetto al totale. Dunque, se l'alloggio del signor Rossi vale 100, mentre la somma di tutti gli appartamenti arriva a 1000, a Rossi saranno attribuiti 100 millesimi.
Il valore, sia chiaro, non è il prezzo di mercato (che potrebbe variare), ma quello stimato da un'apposita perizia tecnica.
I millesimi risultano, in genere, dal contratto d'acquisto, e la relativa tabella è allegata al regolamento contrattuale, quando esiste.

Una tabella da rifare

"Io pago troppo!". Questo il ritornello, in assemblea di condominio, che viene dalle labbra di chi si ritiene penalizzato da una tabella errata, che cioè attribuisce più millesimi del giusto.
La tabella deve essere rivista, anche nell'interesse di un solo condomino, in due casi:

· quando ci si accorge che i valori sono stati calcolati male;

· quando si sono operate modifiche (ad esempio, la sopraelevazione di un piano) che alterano notevolmente i rapporti tra i valori originari.

Costituisce un errore essenziale, e può quindi dar luogo alla revisione delle tabelle millesimali, la non corretta determinazione degli elementi su cui si calcola il valore dei singoli appartamenti, come l'estensione, l'altezza, l'ubicazione. Per l'approvazione o la modifica dei millesimi serve il consenso di tutti i proprietari del condominio.
In mancanza d'accordo, se davvero c'è un errore, ci si può rivolgere al giudice per far valere le proprie ragioni.

Le parti comuni

Sono le parti dell'edificio di proprietà di tutti i condomini e che tutti possono usare. Eccone un elenco:

· il suolo su cui sorge il palazzo;

· il sottosuolo;

· le fondamenta;

· i muri maestri portanti e perimetrali;

· i pilastri;

· le architravi;

· le altre strutture costitutive dell'edificio;

· le fognature;

· tetti, grondaie e pluviali;

· giardini e cortili;

· impianti antincendio e parafulmini;

· portineria e alloggio del portiere;

· le colonne verticali di scarico;

· il portone di ingresso;

· i vestiboli e gli ànditi;

· i locali adibiti a lavanderia;

· l'autoclave;

· la centrale termica;

· gli stenditoi, la sala giochi e altri locali destinati a servizi e beni comuni;

· corsie e corridoi di cantina;

· rampe per l'autorimessa;

· impianti di depurazione, addolcimento e trattamento acqua;

· impianti idrici, elettrici, del gas e del riscaldamento, fino ai punti di diramazione negli appartamenti;

· le scale;

· il vano scala, comprese finestre e lucernari;

· gli impianti dell'ascensore, del citofono e dell'apriportone, dell'antenna televisiva centralizzata;

· i terrazzi di copertura.

Naturalmente, queste parti non sono più comuni se un singolo ne ha acquisito la proprietà o l'uso esclusivo. L'esempio tipico è quello di un condòmino che possiede in esclusiva il terrazzo dell'edificio, in parte o per un intero, o un'ala del cortile.

Di tutti o di qualcuno?

Le parti comuni possono essere di uso generale, differenziato o separato.
Generale: l'uso, almeno potenzialmente, è uguale per tutti i condòmini. Esempio: il portone d'ingresso in un palazzo con un solo ingresso.
Differenziato: alcuni condomini fanno un uso maggiore e più intenso di altri. Esempio: l'ascensore, più utile agli abitanti dei piani alti.
Separato: l'uso riguarda esclusivatnente un certo gruppo di condomini e per nulla gli altri. Esempio: la colonna montante, usata solo dagli appartamenti con il bagno sulla stessa verticale.

Questa classificazione è importante soprattutto per capire come si dividono le spese.

Se il condominio si fa in due

Si chiamano parti comuni, ma in certi casi è possibile separarle.
La regola generale sancita dal codice civile (art. 1119) è che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione". A meno, però, che la separazione possa farsi senza rendere "più incomodo" l'uso della cosa a ciascun condòmino.
Se un complesso di edifici si può dividere in più parti con caratteristiche autonome, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Il "divorzio" va deliberato con le maggioranze speciali che riportiamo nello specchietto dei quorum.
Quando, però, la divisione non può materialmente attuarsi senza modificare lo stato delle cose, e occorra fare dei lavori per una diversa sistemazione dei locali e delle dipendenze tra condomini, è necessaria una maggioranza qualificata più alta (vedi tabella dei quorum).

Di chi è il sottotetto?

Nella babele dei rapporti condominiali, a volte non si capisce neanche se un certo locale appartiene a Tizio o a Caio, o magari all'intero condominio.
Un dubbio frequente è quello che segue: di chi è il sottotetto? Parliamo del vano compreso tra il soffitto dell'appartamento dell'ultimo piano e il tetto dell'edificio.
La risposta la troviamo nella sentenza n. 4509 del 15 maggio 1996 della Corte di Cassazione: "Il sottotetto di un edificio, non compreso tra le parti comune indicate dall'art. 1117 del codice civile, costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa.
Esso, tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia destinato all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune".
Dunque, il sottotetto appartiene di regola al proprietario dell'ultimo piano rispetto al quale assolve funzione di isolamento termico, e non al condominio (sempre che i contratti di acquisto non dispongano diversamente).
Occorre però accertare, caso per caso, se e come il sottotetto comunica con le scale, per capire se invece lo si può considerare oggettivamente al servizio delle parti comuni. In tal caso, infatti viene considerato parte comune.

L'assemblea di condominio

L'assemblea dei proprietari è il parlamento del condominio, l'organo sovrano che decide su tutti gli aspetti della gestione condominiale.
Ne fanno parte tutti i condomini.
In alcune occasioni anche l'inquilino può far sentire la sua voce in assemblea. Ma solo quando si parla di caldo e di freddo.
La legge 27 luglio l978 n.392 sulle locazioni dice infatti che l'inquilino ha diritto di voto al posto del proprietario sulle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria. Egli può inoltre intervenire, senza diritto di voto, nelle assemblee relative alla modifica di altri servizi comuni. In questi casi, i proprietari interessati hanno l'obbligo di invitare i rispettivi inquilini alle riunioni.

Una poltrona per due

Se un appartamento è di proprietà di più persone può partecipare all'assemblea un solo rappresentante, designato tra gli stessi comproprietari.
Se questi non raggiungono un accordo, il comproprietario con diritto di voto sarà scelto per estrazione a sorte da parte del presidente dell'assemblea.

Un invito da non trascurare

Requisito essenziale per la validità di qualsiasi decisione presa dall'assemblea, è che tutti i condomini siano stati invitati con almeno cinque giorni di anticipo.
La mancanza della convocazione, anche nei confronti di uno solo dei proprietari, determina la nullità assoluta e radicale delle delibere decise dall'assemblea. L'avviso deve indicare luogo, data, orario e oggetto dell'assemblea, specificando se si tratta di prima o seconda convocazione.
Infatti, se la prima riunione va deserta o non si raggiunge il quorum minimo di intervenuti, l'assemblea viene rinviata ad altra data (seconda convocazione, con quorum più basso). Spesso e volentieri, sulla stessa cartolina, l'amministratore indica la data sia della prima che della seconda convocazione.

Dove ci vediamo?

Il luogo della riunione può essere un locale della portineria così come uno degli appartamenti, secondo la disponibilità. Non ci sono regole rigide. Se vogliono, i condomini possono incontrarsi anche al di fuori del palazzo, o addirittura in un'altra città, se ciò è più comodo. Può essere il caso, ad esempio, di un condominio in località di vacanza i cui proprietari vivono tutti nella stessa città. L'importante è che la convocazione arrivi a tutti. In certi palazzi basta un cartello esposto nella bacheca o un foglietto nella cassetta della posta, ma in altri casi, per evitare disguidi o contestazioni, può essere opportuno che l'amministratore spedisca l'invito per raccomandata, postale o a mano. Soprattutto quando alcuni proprietari non abitano nel palazzo.

Ordinarie e straordinarie

Almeno una volta l'anno si svolge l'assemblea ordinaria, nella quale l'amministratore sottopone all'approvazione dei condomini il bilancio condominiale.
Nella stessa riunione viene riconfermato o revocato l'incarico all'amministratore.
Altre assemblee, dette "straordinarie", possono essere indette di volta in volta quando ce ne sia bisogno (ad esempio, per decidere l'esecuzione di lavori straordinari). L'ordine del giorno deve essere dettagliato e completo, comprensivo degli argomenti che anche un solo condòmino avesse richiesto. L'assemblea straordinaria può essere convocata dall'amministratore quando lo ritenga necessario o quando gli sia stato richiesto da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio.
Trascorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, senza che l'amministratore abbia indetto l'assemblea, i condomini possono convocare loro stessi la riunione.

I poteri dell'assemblea

L'assemblea può decidere su molte importanti questioni:

· l'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condomini;

· l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministrazione e l'impiego del residuo attivo della gestione;

· la nomina o revoca o conferma dell'amministratore e la relativa retribuzione;

· l'eventuale revisione del regolamento di condominio;

· la presentazione di ricorsi giudiziari;

· le spese di manutenzione straordinaria, costituendo se occorre, un fondo speciale.

In casi di urgenza, l'amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria anche senza un mandato formale dei proprietari, ma deve riferirne al più presto nella successiva assemblea.

Come si contano i voti

Il voto di ciascun proprietario viene conteggiato sia per numero che per valore. Infatti, il quorum necessario per l'approvazione delle delibere fa riferimento a entrambi gli aspetti.
Numero: qui vale il principio "una testa un voto", cioè ogni condòmino vale come tutti gli altri, a prescindere dal valore della proprietà.
Valore: sono i millesimi, proporzionali al valore della proprietà. Ad esempio, chi ha un grande appartamento dispone di un voto in millesimi più "pesante" di chi possiede un monolocale.

Il numero legale

Quando all'ordine del giorno ci sono argomenti di ordinaria amministrazione (vedi specchietto delle maggioranze), l'assemblea di prima convocazione è validamente costituita quando siano presenti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dcll'intero edificio e i 2/3 dei proprietari del condominio. Se non si raggiunge il numero legale, la riunione deve essere rinviata.
In seconda convocazione, l'assemblea è valida se è presente almeno un terzo dei proprietari del condominio, che rappresentino almeno un terzo dei millesimi di proprietà. Se però all'ordine del giorno ci sono argomenti che richiedono una maggioranza qualificata, come ad esempio la nomina dell'amministratore o l'approvazione di riparazioni straordinarie di notevole entità, il quorum minimo è quello necessario per ciascuna delibera (vedi specchietto di sintesi).
Attenzione: se alcuni condòmini si allontanano nel corso della riunione, ciò non toglie validità al quorum costitutivo.

La maggioranza ordinaria

Per l'approvazione delle delibere ordinarie, nell'assemblea di prima convocazione serve il voto favorevole della maggioranza numerica degli intervenuti e che sia rappresentata la metà del valore dell'edificio, nella seconda convocazione basta 1/3 del valore dell'edificio e 1/3 dei proprietari del condominio. Naturalmente, i voti favorevoli devono superare quelli contrari, sia per numero che per millesimi.

Le maggioranze speciali

Su alcuni argomenti di particolare rilevanza, la legge richiede delle maggioranze qualificate.
Ad esempio, se all'ordine del giorno ci sono interventi per il risparmio energetico, occorre il voto a favore di almneno la meta dei millesimi di proprietà.
Se invece, solo per fare un altro esempio, si intende dare in affitto il locale della ex portineria, serve l'assenso della maggioranza dei proprietari del condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio.
In altri casi, come per la modifica delle tabelle millesimali, è richiesta addirittura l'unanimità di tutti i proprietari dell'edificio.

Votare con la delega

Abbiamo l'influenza o siamo in viaggio proprio il giorno dell'assemblea? Nessun problema. Possiamo farci rappresentare in assemblea da una persona di fiducia, che voterà al nostro posto: tale circostanza, naturalmente, va riportata sul verbale di assemblea.
È opportuno che la delega sia attribuita per iscritto e sia sottoscritta dal condomino. Se la delega è data a voce, il presidente dell'assemblea decide se accettarla o meno.
Il delegato può votare solo sugli argomenti iscritti all'ordine del giorno, cui si riferisce la delega, ma non su altre questioni.

Come funziona il parlamentino

L'asseinbiea, prima di iniziare i lavori, elegge un presidente, il quale nomina un segretario fra i condomini presenti, o nella persona dell'amministratore.
Al presidente spetta il compito di verificare la validità dell'assemblea.
Sempre il presidente deve garantire il corretto svolgimento della discussione sui vari argomenti all'ordine del giorno, ponendo in votazione le delibere e verificandone la validità con l'aiuto del segretario.
Il presidente detta al segretario, che scrive materialmente il verbale, il resoconto delle delibere e delle votazioni, e quant'altro di importante emerga dal dibattito, anche su richiesta dei condòmini.

Il diario di bordo

Il verbale è una sorta di diario di bordo dell'assemblea, importantissimo per documentare il dibattito, le decisioni e i voti espressi, così da consentire ogni controllo sul regolare svolgimento e sulla regolarità delle delibere.
Il verbale, che va redatto durante lo svolgimento dell'assemblea in forma completa e chiara, deve contenere:

· l'indicazione del giorno, ora e luogo della discussione, va inoltre specificato se si tratta di prima o seconda convocazione;

· l'intero ordine del giorno, come riportato dall'avviso di convocazione;

· l'elenco dei condomini presenti (e il nome dei loro eventuali delegati), con le rispettive quote di proprietà;

· la nomina del presidente e del segretario;

· la dichiarazione di validità o meno dell'assemblea.

Per ciascuna votazione, debbono essere indicati per nome i condomini favorevoli, oppure quelli contrari e quelli astenuti.
Al termine, deve essere riportato l'orario di chiusura dell'assemblea e, dopo la lettura e l'approvazione del verbale, il medesimo va firmato dal presidente e dal segretario.
Eventuali documentazioni (per esempio, preventivi chiesti a fornitori) possono essere allegate al resoconto della riunione.
Copia del verbale va trasmessa a tutti i condomini a cura dell'amministrazione.

Quando si può fare ricorso

Le delibere approvate nelle forme valide secondo legge sono vincolanti per tutti i condomini.
Ma, se nell'assemblea non si rispettano le procedure previste e alcuni requisiti essenziali, chi non è d'accordo può fare ricorso alla magistratura contro le delibere illegittime.
Occorre però distinguere. In alcuni casi la delibera è nulla in partenza, cioè è come se non esistesse. In altri, invece, la delibera esiste ma può essere annullata. È il caso, quest'ultimo, degli atti che presentano vizi formali per inosservanza del regolamento di condominio o delle regole del codice civile, o per invadenza dei compiti esclusivi dell'amministratore, o che recano pregiudizio all'uso delle parti comuni e dei servizi.

Le decisioni annullabili

Ecco alcuni esempi di delibere condominiali annullabili.

· delibera adottata nel corso di una seconda convocazione indetta nello stesso giorno della prima;

· delibere su temi non compresi nell'ordine del giorno dell'assemblea;

· delibere prese in un'assemblea convocata da persona che non aveva il potere di farlo.

Contro le delibere annullabili i condòmini che hanno espresso il loro dissenso in assemblea possono fare ricorso all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla riunione, mentre gli assenti devono agire entro 30 giorni dalla data in cui ricevono il verbale.

Le decisioni nulle

Si considerano del tutto nulle e inesistenti le delibere condominiali prive dei requisiti essenziali o che sono contrarie alla legge.
Esse possono essere impugnate dal condòmino in qualsiasi momento, anche trascorso il termine di 30 giorni.
Eccone alcuni esempi:

· mancata convocazione di uno o più condomini;

· delibere adottate con maggioranza diversa da quella prescritta dalla legge;

· delibere che manchino di oggetto o che abbiano un oggetto illecito o impossibile;

· delibere non di ordinaria amministrazione discusse alla voce "Varie ed eventuali".

Litigi in condominio

Le controversie riguardanti modo e misura di utilizzo delle parti condominiali (ma che non toccano i diritti di proprietà o di usufrutto), competono sempre al giudice di pace, qualsiasi sia il valore della lite. Qualche esempio: le dispute sulla frequenza di pulizia delle scale, oppure sull'orario di accensione del riscaldamento.
Per le liti condominiali in genere, invece, vale la competenza per valore. Fino a 5 milioni si va dal giudice di pace, dai 5 ai 50 dal pretore, oltre i 50 in tribunale. Per stabilire a chi ci si deve rivolgere si prende come base il valore della controversia.

Il giudice di pace

Possono essere rivolti a questi giudici i ricorsi contro delibere condominiali che impegnano fino a cinque milioni di spesa. Al giudice di pace può anche rivolgersi l'amministratore per ottenere il pagamento dei contributi condominiali, con richiesta di decreto ingiuntivo, sempre con il limite dei cinque milioni.
Se il valore della controversia non supera il milione di lire, è possibile per il singolo condòmino proporre la causa anche senza l'assistenza di un avvocato. Oltre tale soglia bisogna farsi rappresentare da un legale.

I giudizi senza spese

Per le cause di valore non superiore a 2 milioni di lire il giudice di pace decide, di regola, "secondo equità" e non "secondo diritto". Giudica, cioè, secondo criteri di giustizia rispondenti alle particolarità del caso concreto piuttosto che secondo la lettera della legge. La sentenza secondo equità è definitiva e ammette soltanto il ricorso in Cassazione per errori di legittimità.
Per quanto riguarda i costi, se il valore della causa non supera i due milioni, è esente da tasse giudiziarie. Se invece è superiore, l'iscrizione a ruolo è di 125 mila lire e la registrazione della sentenza costa circa 300 mila lire di tassa fissa (a meno che l'Ufficio unico delle entrate, ex Ufficio del registro, non applichi la tassa come percentuale del valore), oltre alle spese di notifica degli atti giudiziari.

Concilia? Si, grazie!

Davanti al giudice di pace è anche possibile cercare una conciliazione "stragiudiziale" tra le parti, anche per questioni che per materia o per valore sconfinerebbero dalla sua stretta competenza.
Ma se si tratta di una questione che comunque spetterebbe al giudice di pace, c'è un vantaggio: il verbale di conciliazione ha valore di titolo esecutivo. In atre parole, una volta raggiunto l'accordo, nessuno può tirarsi indietro.

Chi non vuole litigare

Imbarcarsi in una lite o in un'azione giudiziaria può comportare spese e conseguenze negative, soprattutto se si perde. Per questo, se l'assemblea delibera di iniziare una vertenza legate, i singoli condòmini che non sono d'accordo possono dissociarsi. Possono cioè dichiarare per iscritto all'amministratore di voler separare la propria responsabilità per quanto riguarda gli effetti della lite. L'atto deve essere notificato a mezzo di ufficiale giudiziario entro 30 giorni da quello in cui il condòmino ha avuto notizia della delibera.
Se però l'esito della vertenza sarà favorevole al condominio, il proprietario dissenziente che ne tragga vantaggio dovrà comunque concorrere alle spese del giudizio non rimborsate dalla parte perdente.

A cosa serve l'amministratore

Il suo compito è quello di eseguire le decisioni dell'assemblea. L'amministratore viene nominato dall'assemblea e dura in carica un anno.
Le sue funzioni sono elencate dal codice civile. In particolare, l'amministratore deve:

· eseguire le delibere dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio, con la diligenza del buon padre di famiglia;

· rappresentare il condominio in giudizio quando occorra far osservare da parte dei singoli condomini o anche da parte di terzi, le norme, di qualsiasi specie, contenute nel regolamento di condominio, purché dettate nell'interesse comune;

· disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento e la migliore utilizzazione a tutti i condomini, esercitando a tal fine la vigilanza sull'integrità di strutture e impianti e sulla regolarità dei servizi comuni;

· compilare e presentare, in sede di assemblea ordinaria, un preventivo delle spese per la gestione annuale e il progetto di ripartizione delle stesse in conformità del regolamento, affinché sia sottoposto all'approvazione;

· riscuotere i contributi dovuti dai condomini (sia per le spese ordinarie che straordinarie) in base allo stato di ripartizione, con preventivo approvato dall'assemblea, valendosi se necessario anche del ricorso alla magistratura per recuperare le morosità;

· pagare per conto del condominio le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

· stipulare i contratti che occorrono per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'assemblea, all'ordinaria manutenzione e all'uso normale delle cose comuni e alla prestazione dei servizi comuni;

· ordinare lavori di manutenzione straordinaria, se urgenti, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea;

· ordinare consulenze, collaudi, perizie a professionisti, e quant'altro si rendesse necessario per l'espletamento del mandato ricevuto, purché esista in requisito dell'urgenza, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea;

· rendere annualmente il conto della gestione nei confronti dell'assemblea, entro i termini previsti dal regolamento. Contro i provvedimenti presi dall'amministratore, il singolo proprietario può appellarsi all'assemblea, o anche fare ricorso all'autorità giudiziaria.

Il consiglio di condominio

È l'organo (facoltativo) di controllo amministrativo, tecnico e contabile della gestione. I consiglieri collaborano con l'amministratore quando richiesti, e lo sostituiscono nei casi di temporanea assenza, o possono essere delegati dall'assemblea a svolgere particolari mansioni.
I consiglieri sono eletti fra gli stessi condomini e durano in carica un anno.